こちらの記事の続きです。
以前不動産売買の会社で働いていた経験をもとに、土地購入前にチェックしておいたほうが良い！と思いついたポイントをまとめていきます。
目次
セットバックの有無
建築基準法で、家を建てるための土地は４m幅以上(地域によっては6m幅以上)の道路に2m以上接している必要があります。
前面道路の幅が4ｍ（6ｍ）以下の場合、道路の幅を確保するために敷地の一部を後退させる必要があります。
「土地と道路の境界線のギリギリまで使って広い家を建てたい！」と思っても、「道路との境界から1ｍ下がったところからじゃないと家が建てられない」という制限がかかる可能性があるため、前面道路の幅が狭い場合は要注意です。
上下水道は整備されているか
下水が通ってない場合は浄化槽を設置することになります。
設置費用がかかったり、定期メンテナンスにお金がかかります。
採光はしっかりとれるか/どの用途地域に属しているか
南側にバルコニーやリビングを配置するのが理想ですが、周辺が建物に囲われている場合天窓をつけないと昼間でも室内がまっくら・・という可能性も。
天窓も良いのですが、夏は容赦無く日差しが照りつけるので室内が暑くなり、冬は逆に熱が逃げていく点がデメリットです。
また、現在隣地が空き地でも、マンションなど中高層の建物の建築が認められている地域(第一種中高層住居専用地域など)の場合は将来隣地に背の高い建物が建設される可能性もあるため、どの地域(用途地域)に属しているのか確認しておくと良いと思います。
近くの電柱の位置
もし電柱が敷地内にある場合は移設費用がかかる可能性が有ります。
もしでなくても、敷地の目の前に電柱がありバルコニーと電柱の場所が近くなる等の場合、泥棒に入られるリスクが考えられるため、電柱の位置もチェックしておくと良いと思います。
前面道路は私道か公道か
前面道路が私道の場合、見た目は普通の道路と変わりませんが、私道の地中に埋まっている水道管が老朽化した場合など将来メンテナンスが必要になった場合、私道所有者全員の承諾がないと工事が進められないことや、メンテナンスの費用負担が発生する可能性があります。
隣地との境界は確定されているか/越境物はないか
隣地との土地の境界が確定されていないと、トラブルの元になるので要注意です。
土地の売買の場合は基本的には売主側で測量を手配し、隣地との境界線を確定・現地に境界の目印をしっかりと設置したうえで土地の引き渡しが行われることが多いと思うのですが、もし境界線が確定されない状態で土地を購入する場合は
土地の境界確定作業費用がかかったり、実際の土地の大きさをきちんと測ってみたら想定よりも小さく建てたい家が建てられない、なんてことにもなりかねません。
自分の土地にある造作物がお隣さんにはみ出している（越境物がある）状態の場合も要注意。
土地を買った当時はお隣さんが「少しくらいはみ出してても別に大丈夫よ〜」なんて言ってくれたとしても、仮に将来お隣の土地の所有者が変わり「はみ出している造作物をすぐに撤去してくれ」などと言われたら、費用は当然こちら持ちです。
コンクリートの一部が越境していて大掛かりな解体が必要・・なんてことになったら高額な費用が発生するかもしれません。
そのため自分の土地からお隣さんに何かが越境している場合はなるべく越境を解消したほうがトラブル防止になると思います。
逆にお隣さんから自分の土地に何かがはみ出していた場合、建物の建築に支障がない場合はそのままでも良いのですが、例えば木がはみ出ている場合は秋に落ち葉が自分の土地に落ちてきたり、木の実を目当てに鳥が飛んできたりなどのトラブルも想定したうえで購入を検討したほうが良いと思います。
道路や周辺の土地との高低差はあるか
周辺よりも低い土地だと雨水が流れてくる可能性があります。
できれば雨の日に現地を見に行って水捌けが問題ないかチェックすると良いでしょう。
ライフラインの配管は土地まで通っているか
土地の中にガス管や水道管が通っていない場合は新たに引き直す必要があるため、費用が追加でかかります。
更地の場合、木などの障害物はあるか、あった場合撤去費用はどっち負担か
購入予定の土地に障害物があった場合、撤去した状態で引き渡してくれるのか、障害物はそのままで引き渡しされるのかは要チェックです。
私たちの購入した土地は以前畑だったので、何本か背の低い木がありました。
売主さんに撤去を依頼したところ引き渡しまでに撤去してくださるとのことで、自分たちで撤去費用を負担する必要がなくなりました。
土地の形が変形地や狭小地の場合、容積率や建蔽率に厳しい制限がある場合建てられる建物に制限が出てくる
気になる土地を見つけたら、ハウスメーカーさんにこの土地で希望する間取りの家が建てられるかどうか確認してもらったほうが良いでしょう。
見た目は広くても、「建蔽率の制限が厳しくて思った以上に小さい家しか建てられない・・」なんてこともあります。
また、北側斜線制限など、建てられる建物の高さを制限している決まりもあります。「3階建で屋上にルーフバルコニーがついた家を建てたい」と思っても高さ制限があって建てられない、なんてことを防ぐために、ハウスメーカーの方に土地購入前にしっかり確認をしてもらったほうが良いです。
抵当権は設定されていないか
設定されていた場合は土地の所有権移転と同時に抵当権解除必須です。
このあたりは土地の仲介業者さんと司法書士さんがしっかり処理して抵当権解除後に所有権移転してくれるはずなので大丈夫とは思いますが、念のため頭に入れておくと良いと思います。
地中埋設物や心理的瑕疵の有無
地中内に使っていない水道管などが埋まっていた場合、撤去費用がかかる可能性があります。
こればかりは掘ってみないとわからないことも多いですが、地中埋設物があるかどうか売主さんが知っている可能性もあるので契約前のヒアリングは大事です。
また、心理的瑕疵(過去に殺人事件があったなど)の有無も重要ポイントです。
大島てるという事故物件の情報をまとめているサイトがあるので気になる土地があったら調べてみると良いと思います。
ここに載っている情報は過去起こった全ての事件事故を網羅しているわけではないので参考程度に見てみていただけたらと思いますが、引っ越す前にチェックして損はないです。
私は引越し前に必ずチェックしています。
まとめ
以上、土地購入前にチェックしたほうが良いことリストでした。
チェックポイントは挙げていくときりがないですし、私が思いつく限りでチェックポイントを記載しましたが、他にも見ておくべき点は多々あるかもしれません。
完璧な土地は存在しないので、一番は自分の建てたい家が建てられる土地かどうかというところだと思います。
また、仮に多少問題がある土地だとしても事前に知ったうえで購入するのと、購入してから知るのとでは雲泥の差だと思います。
少しでも不安要素を無くして土地を購入するために、この記事が何かの参考になれば幸いです。
