マイホームが欲しい！と思ったら、予算は絶対に決めておいたほうが良いです。
打ち合わせが始まったりショールームに行くと
「せっかくだからこれも付けたい」
「このオプション付けたほうが絶対便利だし、ちょっと予算オーバーだけど付けちゃおう」
なんてあれよあれよという間に気づいたら一瞬で予算オーバーになります。。
しかも、銀行って思った以上にお金貸してくれちゃうんですよね。
仮審査を申し込むとMAXいくらまでなら貸してくれるという金額がわかるのですが、
この年収でこんなに・・？と、思った以上に借入可能金額が高いです。
しかし
銀行が貸してくれる金額＝現実的に払っていける金額
ではありません。
銀行が貸してくれるからMAXまで借りちゃおう！と、
勢いでローンを組むと一生後悔します
幸せになるためにマイホームを購入するのに、毎月の返済が大変で家計が火の車になってしまったら本末転倒ですよね。。
今の家計から現実的にいくらまでだったら無理なく返済できるのか
マイホームにかけられる予算は事前に決めておくべき！
今回はそんなマイホームの予算をどうやって決めていったら良いか、順番に説明していきたいと思います。
目次
住宅ローン借入額は「毎月無理なく返せる額」で決める。だだし・・
当たり前といえば当たり前なのですが、住宅ローンの借入総額は自分たちが毎月無理なく払っていける毎月の返済額を考えれば計算できます。
と思ったあなた、そこに大きな落とし穴があります。
住宅購入に関わる諸費用も含めた計画を！
住宅を購入すると様々な諸費用がかかってきます。
また、将来のライフプランも考えて無理のない返済計画を立てる必要があります。
・家の維持費
マンションの場合は毎月管理費修繕積立金として徴収されますが、戸建ての場合は自費で外壁の塗り直しなどのメンテナンスをしていく必要があります
・マイホーム購入時の諸経費
火災保険や不動産所得税、司法書士報酬etc・・・家を購入する際には様々な諸経費が発生するため、それも含めた返済計画を立てる必要があります
・マイホーム購入後の税金
家を買うと固定資産税が毎年かかるので、その支払いも考えておく必要があります。
・住宅ローンの利息
毎月の返済額は利息によって大幅に変わります。利息が1％なのと0.5%とではかなり変わってくるので、利息も考慮していく必要があります。
・ライフプランの変化を考慮
今は夫婦2人でも、将来子供が生まれるかもしれません。
子供が生まれたら養育費や学費がかかるのはもちろん、もしかすると夫婦どちらかが働けなくなり一時的に収入がダウンしてしまう可能性も。
そのような状況になったとしても無理なく払っていける額を考える必要があります。
以下、順番に解説していきます。
やること①住宅ローンの仮審査を行い借りられる額と利息を把握する
まずは自分がどれだけのお金を借りることができるかを把握します。
4000万円の家が欲しくても銀行が3000万円しか貸してくれなかったら、差額は自己資金で準備しなければいけません。
仮審査はハウスメーカーと仮契約する前でも、営業さんに頼めば複数の金融機関に仮審査を申し込んでくれます。
自分はいくらまで借りられるのか
何％の金利で貸してくれるのか
上記2点を仮審査で把握しておきましょう。
やること②住宅購入にかかる諸経費を考慮する
物件購入代金とは別に、印紙税や司法書士への報酬や仲介手数料、住宅ローンの融資手数料やローン保証料etc・・・
家を買うには細々とした諸経費が発生します。
具体的にいくらくらいかかるの？というのが気になる点ですが、
新築一戸建て（建売住宅）の場合で諸経費は6〜9％前後かかるといわれています。仮に3,000万円の住宅を購入した場合、90〜270万円程度の諸経費がかかるということです。
※HOMES より引用
※諸経費って具体的に何があるの？気になる方は上記サイトを参考にしてみてください
なんと。かなりの金額(涙)
ちなみに我が家は土地の仲介手数料だけでも30万くらいかかります。
しかも、参考にさせていただいたHOMESのサイトにも記載があるのですが、
諸費用は主に税金や手数料なのでローン借入額に含まれないことが多く、現金払いが原則なんですよね・・・
(と思っていたのですが、ありがたいことに我が家が契約したエステージでは、エステージと仲良し(?)の金融機関で融資の申し込みをしたところ、土地の仲介手数料やらローン保証料やらもローンの借入額に含めて融資しれくれるそうで、購入時の現金持ち出しは土地の手付金など最低限で済みそうです。条件は金融機関によって様々だと思いますので仮審査のタイミングで相談してみることをおすすめします！)
という訳で家を購入するためには諸経費が諸々かかってくるので、
（超超超ざっくりですが）
3000万円の物件を購入するには諸経費含めると3270万円くらいかかる
ことを頭に入れておきましょう。
やること③修繕費と固定資産税を考慮する
マイホームを購入した場合、必ず経年劣化で設備は故障しますし、外壁の塗り直し等のメンテナンスは必須です。
長く住むためにはシロアリ対策等も定期的に行う必要があります。
賃貸と違い固定資産税も毎年かかってくるため、修繕費と固定資産税は毎月コツコツ積み立てていくことをおすすめします。
固定資産税の金額はどのくらい？
固定資産税については住宅ローン減税などを受ければ減額されたり、住んでいる都市や土地建物の評価額によっても変わってくるかと思いますがこちらのサイトによると年間約10万円〜15万円ほど。
あくまで目安ですが、十万円以上の金額を一度に払うのは家計的に痛いので、毎月税金支払いのために計画的に積み立てておきたいですね。
修繕費はいくらくらい？
またHOMES先生のHPを参照したのですが、一戸建ての修繕費用は
10年目で100万程度。30年目だと500万程度かかるかもしれない
とのこと。
老後にバリアフリーのためのリフォームをしたら数百万単位でかかってきそうですね・・
戸建ての場合はマンションと違って管理費修繕積立金はありませんが、メンテナンスを疎かにしてしまうと家は長持ちしないので、修繕のための貯金もできれば毎月しておきたいところ。
修繕費と固定資産税を考慮すると・・
修繕費と固定資産税はその物件に住み続ける限りかかってくるので、あくまでざっくりですが以下のような考え方になります。
30歳で戸建てを購入して90歳まで、60年間住む場合
【1】固定資産税の総額：毎年10万円×60年＝600万円
【2】修繕費用：10年ごとに100万円×6回＝600万円
60年間住む場合1200万円程度維持費がかかる
1ヶ月に換算すると、約1.6万円
余裕のある返済計画を立てるために
毎月のローン返済に加え、上記の維持費を毎月貯金できるくらい家計に余裕があるか？
というところを要チェックです。
やること④実際に無理なく払える月々の金額から予算を考える
ここまで来て改めて毎月無理なく支払える金額から予算を考えてみます。
あくまで一例ですが、このサイトではこんな条件で考えてみましょう。
仮審査の結果「最大4000万円 変動金利1.0%で融資可能」とのこと
35年ローンを組み、ボーナス払いは0円
諸費用の200万円は現金で支払う
物件の維持費は毎月1.6万円見積もることとする
毎月の返済額のシュミレーションはこのサイトで行いました。
※諸費用を支払ったあとの貯蓄は十分か試算しておく
諸費用を現金で支払った場合でも、引っ越し費用や家具家電購入費用等、かかるお金はまだまだ沢山あります。
引っ越し費用などは貯蓄から支払うことになると思いますが、万一の病気や怪我などで収入が途絶えてしまうことも考え、当面の生活費をまかなえる程度の貯蓄が残るかどうか試算が必要です。
毎月の支払い額は引っ越し後に貯蓄がどのくらい残るかという点も考えておきましょう。
MAXの4000万円をマイホームの予算と設定し、借り入れた場合の毎月の返済額
約11.2万円
となりました。
この額＋維持費を考えると、毎月12.8万円程度無理なく返済と積み立てができるかどうか検討したいところ。
3000万円をマイホームの予算と設定し、借りた場合の返済額
約8.4万円となりました。
維持費を考えると毎月10万円程度、無理なく返済と積み立てができるかどうか考えましょう。
こんな感じでシュミレーションをしながら現実的にいくらくらいなら返していけるかを考えていきます。
私も家を建ててみて気づいたのですが、家づくりには
家そのものにかかるお金と、庭や駐車場の整備に必要な外構費用がかかります。
外構費用は敷地の広さや設置したいもの(カーポート等)によって大きく変わるので一概には言えませんが、こちらのHPによると住宅全体の10%程度の費用を見ておくと良いそうです。
さらに土地によっては地盤改良費用が数十万かかったり、水道の引き込み工事などが必要になる場合もあります。
ハウスメーカーさんに依頼すれば契約前でも調べられる範囲で水道管の引き込みが必要かどうかなどは調べてもらえるので、それらの費用も全て含めたうえで予算内におさまるか検討できたら良いと思います。
やること⑤FPを利用してライフプランが変化した場合のシュミレーションをしてもらう
シュミレーションの結果、
という結論になったとします。
しかし
もし夫婦どちらかが仕事をやめざるを得なくなったら？
将来子供ができたら教育費はまかなえる？
ペットも飼いたいなあ・・
車の維持費や買い替え費用もかかるし、旅行にも行きたい・・
老後のために貯金もしたいけどちゃんと積み立てられる？
などなど、本当に35年間ローンを払っていけるのか、心配性の私はあらゆる想像をして不安になってしまいます・・
（人生何が起こるかわからないし不安がってたら家なんて買えないんですけどね・・でも契約しちゃった今も本当に払っていけるのか不安です泣）
私みたいに契約後に不安になってしまう前に、FPさんに無理なくローンを返済していけるか相談することをお勧めします。
無料でライフプランの相談ができるサイトがありますので、一生に一度の大きな買い物をする前に不安は全部解消しましょう！
おわりに
以上、マイホームの予算の決め方でした。
あくまで一例でしたが、家の維持費ってこんなにかかるんだ？！諸費用もこんなに？！と、ハウスメーカーと契約してから想定以上にお金がかかることを知りました(涙)
せっかくのマイホーム、後悔せず建てられるように予算決めは本当に大切です。
私たちのように後から予想以上に費用がかかるということに気づいて慌てないように、この記事が少しでも参考になれば幸いです。
